不動産売却の契約方法はどれを選ぶ？ 状況に応じた選択が重要！ | 岐阜の不動産売却ガイド

不動産売却を成功させるためには、自分の状況に合った契約方法を選ぶことが重要です。岐阜市などの地域で不動産を売却する際、媒介契約には3種類の方法があります。

売却したい物件の条件や、販売活動にどの程度のサポートを求めるかによって、最適な契約を選ぶことで、スムーズで満足のいく取引が実現できるでしょう。

不動産売却における媒介契約の種類を紹介！

不動産を売却する際、仲介を依頼するには「媒介契約」が必要です。こちらでは、媒介契約の概要とその種類について解説します。

◇媒介契約とは

不動産を売却する際、個人で買い手を見つけるのは非常に難しいため、通常は不動産会社に仲介を依頼することが一般的です。

不動産会社は、宅地建物取引業法に基づき、依頼者に不利益がないように売買契約を締結することが義務付けられています。そのため、売却条件や成約時の報酬などを明記した「媒介契約書」を事前に交わします。

これが「媒介契約」です。媒介契約を締結することで、依頼者と不動産会社の関係が明確になり、仲介業務に関するトラブルを未然に防ぐ役割を果たします。

◇契約方法ごとの特徴

媒介契約は「一般媒介契約」「専任媒介契約」「専属専任媒介契約」の3種類です。それぞれに特徴があり、売却活動の進め方や不動産会社との関係が異なります。

一般媒介契約

複数の不動産会社に仲介を依頼できる契約で、依頼者は自由に売却活動を進められます。複数の会社が売却活動を行うため、広告や物件の露出が増え、早く買い手が見つかる可能性があるでしょう。

また、依頼者自身が買い手を見つけて直接取引することも可能で、制限が少ない契約形態です。依頼者にとっては柔軟な選択肢がある反面、どの会社が最終的に売却に成功するかが不明なため、各会社の営業活動が分散することもあります。

専任媒介契約

ひとつの不動産会社にのみ仲介を依頼する契約です。他の不動産会社に重複して依頼することはできませんが、依頼者自身が買い手を見つけて取引することは可能です。

この契約では、不動産会社が他の業者に取引を奪われる心配がないため、より積極的な営業活動が期待できるでしょう。さらに、専任媒介契約の場合、2週間に1度以上の頻度で依頼者に対して売却状況の報告が義務付けられています。

専属専任媒介契約

最も拘束力の強い契約で、依頼者はひとつの不動産会社としか契約できず、自分で買い手を見つけることも禁止です。契約を受けた不動産会社は、他の会社に取引を奪われる心配がないため、全面的に販売活動に専念できます。

また、週に1回以上の頻度で書面やメールによる売却状況の報告が義務付けられており、透明性が高い契約です。

契約方法ごとの懸念点

画像出典：フォトAC

これらの媒介契約には、契約時に注意すべき懸念点があります。これらのポイントをしっかり理解し、契約を締結する際は慎重に検討することが大切です。

◇一般媒介契約

一般媒介では、不動産会社がどのように販売活動を行っているのかがわかりにくい傾向があります。報告義務がないため、定期的な活動報告を期待できず、売主が状況を把握しにくくなるのです。

また、複数の不動産会社に依頼できるため、必ずしも仲介手数料が得られるわけではなく、専任媒介や専属専任媒介と比べると、積極的な販売活動が行われない可能性もあります。

◇専任媒介契約

専任媒介契約では、1人の担当者に売却を一任するため、その営業マンの能力次第で売却価格や時間に影響が出る可能性があります。また、契約期間は3ヶ月で、不動産会社を途中で変えられず、解約時には広告費などの請求がある場合もあるでしょう。

さらに「囲い込み」によって売却が遅れたり、最適な価格での売却が難しくなったりするリスクもあるため、注意が必要です。

◇専属専任媒介契約

専属専任媒介契約では、一部の不動産会社が仲介手数料を確保するために、積極的な売却活動を行わない場合があります。特に、手数料を割引する会社は、物件を掲載するだけで他社に販売を任せることがあるため、注意が必要です。

さらに、売主と買主の両方から仲介手数料を得ようとする「囲い込み」も懸念点として挙げられます。他社からの買主を排除し、自社での契約を優先するため、売主に不利益をもたらす可能性があるのです。

状況に合った契約方法の選択が重要！

それぞれの媒介契約には利点もあれば、懸念点も存在します。各契約形態を理解することで、自分の状況に合った適切な契約を選ぶことが可能です。

◇自分で買い手を見つけられるケース

買い手に心当たりがある場合は、「専任媒介契約」または「一般媒介契約」を選ぶのが適しています。自分で買い手を見つけられる可能性がありながら、不動産会社にも積極的に販売活動をしてもらいたい場合は、「専任媒介契約」を選ぶとよいでしょう。

◇不動産の条件が良いケース

仲介を依頼する不動産の条件が良く、買い手が見つかりやすい状況であれば、「一般媒介契約」が適しています。
複数の不動産会社と契約を結ぶことで、より多くの買い手候補にアプローチできるため、最も良い条件の買い手を選ぶ可能性が高くなるのです。

◇不動産の条件が良くないケース

売りにくい不動産、例えば立地が悪かったり建築から時間がたっていたりする場合には「専属専任媒介契約」が適しています。

理由として、「専属専任媒介契約」では不動産会社に一定の販売活動が義務付けられているためです。また、この契約では他社への依頼や自己発見取引ができないため、不動産会社は成約時に確実に仲介手数料を得られ、より積極的に販売活動を行う傾向があります。

適切な契約方法を選ぶとさまざまな利点がある

それぞれの契約方法にはそれぞれの利点があります。これらを正しく理解することで、岐阜市でも間違いのない満足のいく不動産売却が実現できるでしょう。

◇一般媒介契約の利点

一般媒介契約の利点は、複数の不動産会社と同時に契約できる点です。特に人気のエリアに物件を持つ方には適した契約で、購入希望者が多く集まるため、スムーズに売却できる可能性があります。
また、レインズへの登録義務がないため、売却を考えていることが近隣に知られにくいという利点もあります。

◇専任媒介契約の利点

専任媒介契約の利点は、不動産会社が積極的に販売活動を行ってくれる点です。この契約を結ぶことで、不動産会社にとってその物件は自社の独占物件となり、他の会社に取引を奪われる心配がなくなります。そのため、売買契約が成立すれば確実に成功報酬が得られるため、不動産会社は広告費や営業活動に時間と資金を投じやすくなるのです。

特に、物件の露出を増やしたり、広範囲に宣伝したりすることが可能になるため、短期間での売却が期待できます。また、定期的な販売状況の報告義務もあるため、進捗状況を確認しながら売却活動を進められるという安心感もあるでしょう。

◇専属専任媒介契約の利点

専属専任媒介契約の利点は、不動産会社が積極的に売却活動に取り組んでくれる点です。この契約では売却を一社にのみ委託するため、その会社は確実に成功報酬を得るために全力で対応します。不動産会社は成約を目指して熱心に動き、細かい進捗報告や丁寧な対応が期待できるでしょう。

その結果、売却が迅速に進み、依頼者にとって大きな利点となることが期待されます。

不動産を売却する際には、不動産会社に仲介を依頼し、「媒介契約」を結ぶことが一般的です。媒介契約には「一般媒介契約」「専任媒介契約」「専属専任媒介契約」の3種類があり、それぞれ特徴や利点、懸念点が異なります。

一般媒介契約は複数の不動産会社に依頼でき、柔軟な売却活動が可能ですが、報告義務がないため売却状況が把握しにくい場合があります。一方、専任媒介契約はひとつの不動産会社にのみ依頼する形態で、報告義務があり、積極的な販売活動が期待できますが、担当者の能力によって結果に影響が出ることもあるでしょう。

専属専任媒介契約では、さらに制限が強く、依頼者自身で買い手を見つけることはできませんが、不動産会社が全力で販売活動に取り組み、定期的な進捗報告が義務付けられているため、透明性の高い契約です。

それぞれの契約形態には利点とリスクがあるため、自分の状況に合った契約を選ぶことが、満足のいく不動産売却につながります。