不動産売却で赤字になる理由や対策方法を解説 | 岐阜の不動産売却ガイド

不動産売却で赤字になるケースは、岐阜市でも少なくありません。建物の資産価値の減少や住宅ローンの残債、手数料や税金など、さまざまな要因が赤字につながる可能性があります。

特に購入時よりも安く売却した場合や諸経費がかさむことで、最終的な手取りが減少してしまうことが多いです。こうしたリスクを避けるためには、複数の業者から相見積もりを取り、無駄な出費を抑えるなど、事前の準備が重要となります。

譲渡損失とその計算方法を紹介

譲渡損失とは、不動産などの資産を売却した際に発生する損失を指します。特に大きな損失が出た場合、適切な手続きを行うことで税金の軽減を図ることが可能です。

◇譲渡損失とは

「譲渡損失」とは、資産を売却した際に、その売却額が購入額を下回ったときに生じる損失のことを指します。これに対して、売却益が発生した場合は「譲渡益」と呼ばれ、この譲渡損失と譲渡益を合わせて「譲渡損益」とすることもあります。

譲渡損失は税金の課税対象ではないため、通常は確定申告の必要はありません。しかし、確定申告を行うことで、他の譲渡益と相殺して税額を軽減できる可能性があります。また、翌年以降の譲渡益に対してもこの損失を繰り越して控除することができるため、長期的に税負担を軽減することが可能です。

◇譲渡損失の計算方法

譲渡損失を求めるには、まず譲渡所得を調べる必要があります。譲渡所得の求め方は、譲渡所得＝売却価格－（取得費＋譲渡費用）の計算式です。取得費とは、不動産を購入した際にかかった代金や手数料を指します。

ただし、建物の場合は、経年による減価償却費を差し引く必要があります。譲渡費用は、売却時に発生する手数料などの経費です。相続した不動産で取得費がわからない場合は、売却価格の5％を取得費として計算します。

この計算による値がマイナスだった場合、その金額が譲渡損失となります。

不動産売却で赤字になる理由

画像出典：フォトAC

岐阜市で不動産を売却する際、購入時よりも安い価格で売れたり、諸経費や税金がかかったりすることで赤字になるケースが少なくありません。特に住宅ローンの残債が残っている場合や、取得費が経年によって減少していると、売却後の手取りが少なくなり、損失が発生する可能性があります。

◇売るときの価格が買った時の価格を下回る

土地は経年によって価値が下がることはほとんどありませんが、建物は時間がたつにつれて資産価値が減少します。木造の建物は約22年、鉄筋コンクリート造でも約47年で価値がほぼゼロになると考えられているのです。

購入時の価格を基準に売却価格を予測すると、実際にはそれよりも低い価格で売れることが多く、次の物件購入のための予算が不足するケースがよくあります。これが赤字になる主な理由です。

◇手数料や税金で出費がかさばる

不動産を売却する際には、仲介手数料や登記費用、印紙税など、さまざまな経費が発生します。これらの諸経費は、一般的に売却価格の約10％前後が目安です。さらに、売却を円滑に進めるためにリフォームを行った場合、そのリフォーム費用も加算されます。

こうした経費が積み重なることで、最終的に手元に残る金額が少なくなり、赤字になることがあります。売却の際には、事前にこうした費用をしっかりと見積もり、計画を立てておくことが重要です。

◇住宅ローンの残債が売却価格を上回る

住宅ローンを利用して購入した家を売却する場合、残りのローンを一括で返済する必要があります。しかし、売却価格がローンの残高を下回ると、その差額を自己資金で補填しなければなりません。特に、ローン残債と売却価格の差が大きいほど、持ち出し金額が増え、売り主にとって大きな負担となります。

このような状況では、売却しても手元にお金が残らないどころか、損失を抱える可能性が高く、赤字になる主な要因となります。

◇税金がかかる

例えば、3,000万円で購入した家を2,000万円で売った場合、赤字なので税金はかからないと思う方もいるかもしれません。しかし、税金は単純に購入価格と売却価格の差で計算されるわけではなく、譲渡所得に基づいて課税されます。

譲渡所得とは、売却価格から購入時の経費である取得費と、売却時の経費である譲渡費用を引いた金額です。取得費は経年劣化により減少するため、例えば購入時に3,000万円だった家の取得費が1,200万円に減っていた場合、2,000万円で売却しても税金が発生する可能性があります。

損失を避けるにはどうする？

岐阜市で不動産を売却する際、赤字になるリスクを避けるためには、いくつかのポイントに注意することが重要です。相見積もりをとることや不必要な工事を避けるなど、効果的な対策を理解し、賢く不動産を売却しましょう。

◇確定申告で「譲渡損失の損益通算及び繰越控除の特例の利用」

不動産売却で損失が発生した場合、「譲渡損失の損益通算及び繰越控除の特例」を利用することで、税金負担を軽減できます。この特例では、住宅ローンが10年以上残っているマイホームを売却し、損失が出た際、その損失を他の所得と相殺し、税額を減らすことが可能です。

さらに、相殺しきれなかった損失は、翌年以降3年間にわたって繰り越し控除が可能です。これにより、将来の所得税や住民税を軽減し、赤字を抑えられます。

出典元：国税庁

◇相見積もりをとる

不動産業者によって売却価格や条件は異なるため、複数の業者から見積もりを取って比較しましょう。これにより、最も有利な条件を提示してくれる業者を見つけることが可能です。一般的には、3〜5社に査定を依頼するのが理想的です。また、各社が提示した査定価格の根拠を確認することで、判断がしやすくなります。

信頼できる業者を選ぶことで、損失を避け、よりよい条件での売却が期待できます。

◇解体工事やリフォームを避ける

不動産を高く売却しようと解体工事やリフォームに多額の費用をかけても、その投資が回収できるとは限らず、結果として余計な出費が赤字につながるリスクがあります。売却後に手元に残る資金を最大化するためには、修繕や工事は必要な箇所だけに絞り、最低限の範囲にとどめることが賢明です。

特に、購入者が物件を自分好みのリフォームを望むケースもあるため、過度な工事は無駄になることもあります。現状のまま売却を検討して費用を抑える方が、最終的に売却利益を増やし、リスクを回避する有効な手段となるでしょう。

確定申告の方法と赤字の場合に確定申告をする利点

不動産を売却して赤字が出た場合でも、確定申告を行うことで税負担を軽減できる利点があります。損益通算や繰越控除の特例を活用することで、他の所得と相殺したり、翌年以降の所得から損失を差し引いたりすることが可能です。

◇確定申告をする際の流れ

マイホームの売却や買い換えによる損益通算や繰越控除の特例を利用する際は、売却した翌年に確定申告が必要です。まず、確定申告に必要な書類（住民票、登記事項証明書、売買契約書など）を揃え、e-Taxや税務署の窓口、または郵送で申告を行います。確定申告が受理され、過払いの税金が確認されると、1か月〜1か月半後に還付金が指定の口座に入金されます。

e-Taxを利用すれば、還付金は2〜3週間で受け取ることが可能です。確定申告の時期は通常2月中旬から3月中旬までですが、日程が変更されることもあるため、国税庁のホームページで確認しておくことが重要です。

◇確定申告をする利点とは

確定申告を行う利点のひとつに「損益通算」があります。これは、不動産売却による損失を他の所得（例えば給与所得）と相殺することで、課税対象となる利益を減らし、最終的に所得税や住民税を軽減することができる制度です。ただし、譲渡損失の損益通算は特定の条件を満たした場合に限られます。

さらに、損失が相殺しきれない場合でも「繰越控除」の特例を利用すれば、その損失を翌年以降3年間にわたり控除でき、長期にわたって税負担を軽減することが可能です。

譲渡損失とは、不動産を売却した際に売却額が購入額を下回った場合に発生する損失のことです。譲渡損失は税金の課税対象ではありませんが、確定申告を行うことで、他の譲渡益と相殺し、税額を軽減できる可能性があります。また、損失は翌年以降3年間にわたり繰り越して控除することが可能です。

譲渡損失の計算は、売却価格から取得費や譲渡費用を差し引いて求めます。売却による赤字を避けるためには、相見積もりを取り、無駄な工事を避けることが大切です。また、確定申告を活用することで税負担を軽減できます。