税金対策！不動産売却では利益が無くても確定申告をするべき？ | 岐阜の不動産売却ガイド

不動産売却は多くの人にとって大きな決断です。岐阜市で不動産売却を考えている場合は、税金に対する正しい理解が重要となります。

利益が出た場合には確定申告が必要となりますが、たとえ利益が出なくても確定申告を行うことには大きな利点があります。適切な税金対策を講じることで、将来的な税負担を軽減できる可能性があるためです。

不動産売却では場合によって確定申告が必要

不動産の売買では、税金に注意することが非常に重要です。適切に対応しないと、予期せぬ負担やペナルティが発生するかもしれません。こちらでは、不動産売却で確定申告が必要な場合と不要な場合を紹介します。

◇確定申告が必要な場合

不動産を売却した際に譲渡所得といわれる利益が出た場合、つまり購入した金額を上回る金額で売却した場合には、確定申告が必要になります。例えば、2,000万円で購入した不動産を2,500万円で売却したケースでは利益が出ているため、確定申告が必要になります。

また、譲渡所得は「申告分離課税」として分類されますので、給与所得あるいは 事業所得などといった 「総合課税」には含まず、別途に税額を計算する必要があります。

◇確定申告が不要な場合

不動産を売却しても、確定申告が不要な場合もあります。購入した金額よりも低い金額で不動産を売却した場合、譲渡損失とみなされ、確定申告が不要になります。例えば 売却額が購入額を上回っても、仲介手数料や印紙税、登記費用、測量費などの諸経費を差し引くとマイナスになる場合も、確定申告は必要ありません。

不動産売却時には譲渡所得税を払う必要がある

画像出典：フォトAC

不動産を売却した際には、譲渡所得税を支払う義務があります。払わないとペナルティが課されることもありますので、注意しましょう。

◇譲渡所得とは

譲渡所得というのは、不動産や株式などの資産を売却した際に得られる所得のことです。譲渡所得額は、次の数式によって求められます。

譲渡所得 = 譲渡収入金額 – （取得費 + 譲渡費用 + 特別控除）

取得費というのは不動産を取得するためにかかった費用で、具体的には購入価格の他に購入時の仲介手数料や登記費用、リフォーム費用などが含まれます。取得費が不明な場合には、売却価格の5%を「概算取得費」として計上可能です。

譲渡費用は不動産を売却する際にかかった費用のことで、仲介手数料や登記費用、測量費用、解体費用などが含まれています。また、特別控除は一定の条件を満たす場合に適用される控除のことです。

譲渡所得は、売却した不動産の所有期間が5年以下と5年を超えるケースでは税率が異なるため、売却を担当した不動産会社の担当者などとよく相談しながら、書類手続きを進める必要があります。

出典元：No.1440　譲渡所得（土地や建物を譲渡したとき）

◇払わないとペナルティが課されるケースも

譲渡益が出ているにもかかわらず、確定申告をして税金を払わないと、「無申告加算税」と呼ばれるペナルティが課されることがありますので注意しなければなりません。無申告加算税では、納付しなければならない税額が50万円までの場合は15％、50万円を超えるケースに関しては20％を乗じた金額が加算されます。

出典元：国税庁　No.2024　確定申告を忘れたとき

利益が発生した場合の税金対策！

不動産売却で利益が発生した場合には、正しい税金対策を行い、ペナルティが課されないようにすることが大切です。

◇所得費を正しく計算する

不動産を売却して利益が出た場合には、所得費を正しく計算することによって節税対策が可能です。

所得費を最も明確に示す書類としては、購入時の売買契約書が挙げられます。売却した物件がかなり以前に購入した不動産である場合、売買契約書が手元にないことも珍しくありませんが、その場合には売買の仲介を行った不動産会社に、売買契約書の写しをもらえます。

所得費には、不動産取得時の仲介手数料や印紙代、不動産取得税の他に、リフォーム費用や取得のための測量費なども含められます。

◇譲渡費用を適切に計上する

譲渡費用も適切に計上することで、譲渡所得の金額を最低限に抑えられます。譲渡費用には、売却のための仲介手数料や印紙代、物件の測量費や鑑定料などが含めることが可能です。さらに、売却した物件に借家人がいた場合の立ち退き料や、売却するために用意した交通費・通信費なども譲渡費用の一部として計上できます。

この際、家族間での不動産売買では注意が必要です。家族間の場合、税務署に目をつけられることが多いため、適正な価格での売買であることを明確に証明する必要があります。適正な価格での売買が行われていれば、贈与税や相続税の問題を回避可能です。

利益の有無にかかわらず確定申告をするとよい

岐阜市で不動産売却を行った後は、利益の有無にかかわらず確定申告をするとよいケースがあります。

◇利益が出た場合の利点

不動産を売却して利益が出たとしても、居住用の不動産であれば、確定申告をすることで譲渡所得から最大3,000万円までの控除を受けられます。3,000万円の特別控除を受けるためには、売却した不動産が自身または家族の居住用であること、売却する前年および当年に同様の特例を受けていないことなどが条件となります。

引っ越して別の住居に住んでいる場合には、住まなくなってから3年経過した年の12月31日までに売却することが要件です。また、売却した相手が親族などの特別関係者でないことも、控除を受ける上で大切なポイントです。

出典元：国税庁　No.3302　マイホームを売った時の特例

◇赤字だった場合の利点

売却によって赤字が出た場合も、確定申告をしておくことによって税制面で恩恵を受けられるケースもあります。不動産の譲渡所得は、通常の場合、事業所得や給与所得などといった他の所得と損益通算することはできませんが、特定の居住用財産の譲渡損失に関しては繰越控除が可能です。

例えば住宅ローンの残高がある場合などには、繰越控除によって大きな恩恵を受けられます。

不動産売却で利益が出た場合、確定申告が必要になります。例えば、2,000万円で購入した不動産を2,500万円で売却した場合、利益が出るため確定申告が必要です。譲渡所得は「申告分離課税」として給与所得などとは別に税額を計算します。一方、購入金額より低い価格で売却した場合や経費を差し引いて損失が出た場合、確定申告は不要です。

譲渡所得税を適切に支払わないと無申告加算税が課されます。また、利益が出た場合、購入時の費用や売却時の経費を正しく計上することで節税が可能です。特に居住用不動産の場合、最大3,000万円の特別控除を受けることができます。